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重生公社
山东的低效资产不缺，缺的是把它算清楚、再找到接得住的人。 这一页只做三件事：把标的找出来、把方案算出来、把承接方配出来。 不做金融——不吸存、不放贷、不代销、不担保、不出法律与评估意见。
先把口径说清楚
在库 177 条，全部来自山东产权交易中心公开挂牌（接口实测可达、可解析，见第七节台账）。 其中标题即带破产、重整、清算、债权、闲置等信号的 11 条； 其余 166 条是常规国资挂牌与招商 —— 留着不是因为凑数， 是因为盘活定价必须有同城同类参照，没有比价就没有报价。
真正的不良债权主体在 AMC、银行和法院手里，公开渠道拿不到，我们也不去爬。 所以这一页给的是报送入口：权利人、管理人或受托机构自己把标的递进来，我们才做方案。 拿不到的数据就说拿不到，这比填满一屏假数据有用。
一、一条链路：从收到交，六步
当前贯通到「配」，卡在「谈」——没有委托人，就没有谈判桌| 步 | 这一步做什么 | 产出（可验收的东西） | 现在 |
|---|---|---|---|
| 收 | 采集 + 报送 | 标的台账：编号、位置、面积、挂牌价、截止日、原文链接。公开源自动采，非公开源走报送。 | 177 条已入库 |
| 诊 | 五维评分 + 四道闸门 | 0–100 分与 A/B/C/D 分级；权属、查封、处罚、权证四项状态必须逐项核，核不到就写「待核」。 | A 49 / B 45 / C 72 / D 11 |
| 配 | 路径 + 承接方 | 每条标的给 2–4 条处置路径与理由；给 3–5 类承接方与命中理由。没理由的不展示。 | 653 条路径匹配 / 671 条撮合记录 |
| 谈 | 撮合谈判 | 带看记录、意向书、报价与还价过程、卡点清单。 | 待委托启动 |
| 签 | 合约 | 三方服务协议：委托方、平台、承接方；佣金比例与付款节点写进合同。 | 0 份 |
| 交 | 交割 / 归档 / 结算 | 交割清单、权证变更回执、佣金结算单、项目归档卷。 | 0 笔 |
为什么后三步是 0：不是系统没做，是还没有委托关系。
没有权利人签的委托书，平台去谈价就是无效接触，谈了也不算数。
所以这一轮把前四步做成可用工具，后两步等第一份委托。
二、标的池
导出 CSV（全部字段）三、五档费率：12% 到 45%，按干的活分档
计费基数是撮合成交额，不是资产总额| 档 | 服务 | 费率 | 交付什么 | 边界 |
|---|---|---|---|---|
| T1 | 信息撮合 | 12% | 标的清单 + 买方对接 + 1 次带看。不含尽调、不含方案。 | 适合权属清晰、买方现成的标的 |
| T2 | 尽调协同 | 18% | 在 T1 基础上加：权属/抵押/查封/欠税/环保五项核查清单，陪同核查。 | 只出核查清单与事实，不出法律意见 |
| T3 | 方案设计 | 25% | 在 T2 基础上加：盘活方案、投资测算、撮合谈判、交易结构建议。 | 不含施工与运营 |
| T4 | 产业导入 | 35% | 在 T3 基础上加：定向招引产业方/运营方、政策申报协助、落地代办。 | 需要地方招商部门配合 |
| T5 | 全程代管 | 45% | 在 T4 基础上加：改造管理、招商执行、运营过渡（不含垫资与资金托管）。 | 按里程碑付款，不成功不收费 |
三条硬规矩：① 计费基数是撮合成交额（租赁类按首年租金），不是挂牌价，也不是评估价；
② 不成功不收费，只收合同里写明的里程碑款；
③ 不收资金、不垫资、不做资金池——钱只在委托方与承接方之间走，平台不碰。
四、13 条处置路径，每条都写了卡点
完整方法论与规则 →| 编号 | 路径 | 什么时候用 | 周期 | 费率档 |
|---|---|---|---|---|
| P01 | 功能改造 | 物业还在、业态错了。商改办、厂房改仓储、酒店改康养、老校区改职教。 | 6-12 个月 | 25% |
| P02 | 分割出售/分割出租 | 整栋整层卖不动，但单间、单铺、单层有真实买家。产权能分割是前提。 | 3-9 个月 | 18% |
| P03 | 代建续建 | 主体已起、资金断了。找有垫资能力的总包续建，用后续销售或租金偿付。 | 9-24 个月 | 35% |
| P04 | 托管运营 | 资产能用的，缺的是运营。所有权不动，把经营权交给专业运营方，按营收分成。 | 2-4 个月启动 | 25% |
| P05 | 产业导入招商 | 空间有了、产业没有。按本地产业带定向招，不搞通用招商。 | 6-18 个月 | 35% |
| P06 | 股权重组+引入战投 | 企业还活着、股东撑不住了。让渡部分股权换现金流和订单。 | 6-15 个月 | 35% |
| P07 | 破产重整 | 资不抵债但业务有价值。走司法程序，把债务切开，把业务留住。 | 12-30 个月 | 45% |
| P08 | 资产组包转让 | 单笔太小、太散，买家看不上。打成包，按折扣整体出。 | 3-8 个月 | 35% |
| P09 | 以物抵债+处置 | 债还不上，用资产抵。抵完要能变现，否则只是把坏账换成坏资产。 | 6-18 个月 | 35% |
| P10 | 政府收储/调规 | 地被规划卡住，企业动不了。走收储或调规，把地变成可开发资源。 | 12-36 个月 | 45% |
| P11 | 产能合作/设备再利用 | 设备还在转，订单没了。把设备变成别人的产能，按加工费或分成收钱。 | 2-6 个月 | 25% |
| P12 | 康养/文旅/研学改造 | 位置好、房子旧，但周边有客流或景区。改成目的性业态。 | 9-18 个月 | 35% |
| P13 | 屋顶光伏/储能加装 | 大面积屋顶闲着。加装分布式光伏，把屋顶变成 20 年的现金流。 | 4-10 个月 | 25% |
这些路径不是我们发明的：AMC 组包、法院重整、代建代运营、政府收储，都是公开在做的方法。
我们做的是把它拆成可执行的步骤和材料清单，并且每条都标出真正的卡点——
比如 P10 土地收储，卡的是土壤调查，不是谈判。
五、10 类承接方，机构用真名，产业方用画像
产业方不点名：没签约就挂人家名字，是拿别人的信用做自己的生意| 编号 | 承接方 | 类型 | 承接区间（万元） | 能力与条件 |
|---|---|---|---|---|
| B01 | 山东省内地方资产管理公司 | AMC | 3000 – 200000 | 省内唯一持牌地方 AMC 体系，可承接组包与单笔不良 |
| B02 | 全国性 AMC 山东省分公司（信达/长城/东方/中信金融资产） | AMC | 5000 – 500000 | 四大 AMC 省级分公司，擅长复杂债权与重整投资 |
| B03 | 市级城投/园区平台 | 平台 | 2000 – 300000 | 有收储与代建职能，适合政府收储、代建续建类 |
| B04 | 产业运营商（木业/化工/食品/装备） | 产业方 | 500 – 50000 | 按产业带定向招引，需厂房参数与能耗指标 |
| B05 | 康养/职教/文旅运营机构 | 运营方 | 300 – 30000 | 看客流与消防条件，长租为主 |
| B06 | 冷链/仓储物流运营商 | 运营方 | 500 – 60000 | 看层高、月台、消防等级与交通 |
| B07 | 代建/续建总包 | EPC | 1000 – 100000 | 可带资或部分带资，要求已完工程量审计清晰 |
| B08 | 分布式光伏投资商/EPC | 投资方 | 200 – 20000 | 看屋顶面积、荷载与消纳 |
| B09 | 个人/家族办公室投资者 | 个人 | 50 – 3000 | 小面积商铺与住宅，看重租金回报 |
| B10 | 国企/医院/学校后勤主体 | 机构 | 500 – 50000 | 整栋长租，用于办公、后勤、教学 |
AMC 与交易平台是可公开查证的主体，写全名；产业运营商只写类型与承接参数，
因为没有签委托就写企业名，等于替别人承诺。要具体名单，走意向登记，我们按标的逐个对接。
六、两个入口
一个递标的，一个接标的七、数据源台账：能不能采，实测说了算
1 / 6 源可解析| 源 | 方式 | 可达 | 可解析 | 说明 |
|---|---|---|---|---|
| 山东产权交易中心 http://www.sdcqjy.com/projlist/getdata |
POST 表单 | 是 | 是 | 7 个栏目可取：资产/租赁/产权/央企股权/招商/联合推介/省属产权 |
| 北京产权交易所 https://www.cbex.com.cn |
GET | 否 | 否 | HTTP 521，源站防护，不可采 |
| 中国债券信息网 https://www.chinabond.com.cn |
GET | 是 | 否 | 仅作政策观察，不采债券行情——平台不做金融业务 |
| 全国企业破产重整案件信息网 https://pccz.court.gov.cn |
GET/POST | 是 | 否 | 列表需会话参数，返回空 pageinit，不能稳定解析，待接入 |
| 山东产权交易中心新系统 https://new.sdcqjy.com |
GET | 是 | 否 | 可达但前端应用壳，无公开列表接口，暂不采集 |
| 阿里拍卖 https://sf.taobao.com |
GET | 是 | 否 | 可达，但列表登录后可见且涉用户数据，按合规不采 |
新增源必须先过两关：能连上（非超时、非 5xx）、能解析（能稳定取出编号、名称、价格、日期）。
只过第一关的源不上线——挂个「已接入」实际抓不到东西，比不接入更坏。
八、八条红线：这不是金融服务
写在这里，是为了让合作方先看清边界| # | 不做 | 为什么 |
|---|---|---|
| 1 | 不吸收公众资金 | 没有吸存资质，一分钱都不归集。 |
| 2 | 不放贷、不垫资、不提供过桥 | 放贷是牌照业务；垫资会把撮合方变成利害关系人。 |
| 3 | 不代销理财、信托、债券 | 代销要牌照，且会把平台变成销售渠道。 |
| 4 | 不做债券经纪与承销 | 城投债、地方债只作公开信息观察，不参与交易。 |
| 5 | 不出具法律、审计、评估意见 | 这三样要资质。我们出「核查清单」与「事实记录」，意见由持牌机构出。 |
| 6 | 不承诺保本、保收益、保回购 | 任何「保」字都是刚性兑付的变种。 |
| 7 | 不碰涉军、涉密、涉刑资产 | 一律不接，不解释、不报价。 |
| 8 | 不参与新增地方政府隐性债务 | 只做存量盘活，不做任何形式的政府融资安排。 |
这条线看着是自我限制，其实是唯一能长期做下去的做法：
一旦碰了资金，平台就从「撮合方」变成「交易对手」，所有方案都会被认为有立场。