AMC 组包转让、法院破产重整、代建代运营、政府收储、屋顶光伏加装 —— 这些都不是新方法， 是行业里公开在做的。我们做的是三件事：拆成步骤、列出材料、标出真卡点。 所以下面的「卡点」一栏，写的都是实操里最容易翻车的地方（比如土地收储卡在土壤调查， 不是卡在谈判），不是流程说明。
一、13 条路径：适用、步骤、材料、卡点
按编号排什么时候用：物业还在、业态错了。商改办、厂房改仓储、酒店改康养、老校区改职教。
步骤：1）现状测绘与结构安全鉴定；2）规划与消防口径确认（先问，不改完再问）；3）改造方案与投资测算；4）分业态招商；5）运营方引入或托管
要的材料：不动产权证、结构鉴定报告、规划部门书面口径、消防设计审查意见
卡点：卡点不在施工，在规划口径。改造前没拿到书面口径，改完就是违建。
什么时候用：整栋整层卖不动，但单间、单铺、单层有真实买家。产权能分割是前提。
步骤：1）产权分割可行性核查；2）测绘分户；3）定价与分批挂网；4）单套带看与议价；5）分批过户
要的材料：产权证、分割测绘成果、规划许可（分割需符合）、土地出让合同
卡点：很多老物业土地是划拨、用途是工业，分割过不了。先查土地性质再谈方案。
什么时候用：主体已起、资金断了。找有垫资能力的总包续建，用后续销售或租金偿付。
步骤：1）工程现状与已完工程量审计；2）续建成本测算；3）代建方遴选（带资或部分带资）；4）复工手续与施工许可变更；5）分阶段验收与交付
要的材料：施工许可证、已完工程审计报告、原总包结算情况、抵押与查封清单
卡点：续建最怕原总包没结算清。旧账不清，新队伍进场就被堵门。
什么时候用：资产能用的，缺的是运营。所有权不动，把经营权交给专业运营方，按营收分成。
步骤：1）运营现状诊断；2）托管边界与考核指标（出租率/坪效/客流）；3）运营方遴选；4）托管协议与保底条款；5）季度考核与退出机制
要的材料：产权证明、近三年收支台账、在租合同清单、能耗与物业欠费清单
卡点：托管不解决债务，只解决经营。债务没谈拢，运营方不敢接。
什么时候用：空间有了、产业没有。按本地产业带定向招，不搞通用招商。
步骤：1）本地产业带与链主梳理；2）空间与产业匹配（层高/荷载/环评/蒸汽）；3）目标企业名单与政策包；4）带看与意向锁定；5）落地手续代办
要的材料：园区规划与环评批复、厂房参数表、地方招商政策原文、能耗与排放指标余量
卡点：没有能耗和排放指标余量的园区，招化工就是空谈。先把指标查清楚。
什么时候用：企业还活着、股东撑不住了。让渡部分股权换现金流和订单。
步骤：1）资产负债与或有负债核查；2）业务可存续性判断；3）战投画像与接触；4）交易结构（增资/老股转让/债转股）；5）交割与过渡期管理
要的材料：审计报告、征信与涉诉查询、职工安置方案、国资/外资审批路径确认
卡点：国企股权要走进场交易，不能私下签。程序错一步，交易作废。
什么时候用：资不抵债但业务有价值。走司法程序，把债务切开，把业务留住。
步骤：1）重整价值论证（清算价值 vs 重整价值）；2）管理人沟通与债权申报梳理；3）重整投资人招募；4）重整计划草案（清偿方案+经营方案）；5）表决、批准与执行
要的材料：审计与评估报告、债权表、职工安置方案、税务处理意见
卡点：重整不是逃债。清偿率算不出来，法院不会批，投资人也不敢进。
什么时候用：单笔太小、太散，买家看不上。打成包，按折扣整体出。
步骤：1）资产包分层（好/中/差）；2）尽调资料包编制；3）定价与折扣区间；4）受让方遴选（AMC/产业方/基金）；5）交割与后续处置分工
要的材料：债权合同与凭证、担保文件、诉讼进展、抵质押登记情况
卡点：包里的「差资产」如果是权属不清，整包都会被压价。先剔出去。
什么时候用：债还不上，用资产抵。抵完要能变现，否则只是把坏账换成坏资产。
步骤：1）抵债资产估值与权属核查；2）抵债协议与过户税费测算；3）持有期成本核算；4）变现路径选择（出售/出租/改造）；5）过户与税务清算
要的材料：债权文书、抵债协议、资产评估报告、过户税费测算表
卡点：抵债过户的税费经常被忽略，土地增值税一算，抵债反而更亏。
什么时候用：地被规划卡住，企业动不了。走收储或调规，把地变成可开发资源。
步骤：1）规划符合性核查；2）收储可行性与补偿测算；3）与自然资源部门预沟通；4）收储协议或调规申请；5）交地与企业搬迁
要的材料：土地证、控规图则、地上建筑物清单、土壤环境调查（涉工业用地）
卡点：工业用地转住宅，土壤调查是硬门槛。污染没查清，谁也批不了。
什么时候用：设备还在转，订单没了。把设备变成别人的产能，按加工费或分成收钱。
步骤：1）设备清单与成新率评估；2）工艺适配性判断；3）合作方匹配（同行业/上下游）；4）代工或租赁协议；5）搬迁、安装与调试
要的材料：设备台账与购置发票、设备现状照片/视频、工艺流程图、特种设备使用登记
卡点：专用设备离开原工艺就是废铁。先确认「换个厂还能不能开」。
什么时候用：位置好、房子旧，但周边有客流或景区。改成目的性业态。
步骤：1）客流与客群测算；2）业态定位（康养/研学/民宿/文旅）；3）改造与消防适老化；4）运营品牌引入；5）证照办理（养老机构备案/特种行业）
要的材料：产权证明、房屋结构安全鉴定、消防验收、环评（如涉及）
卡点：养老改造的消防和无障碍是硬标准，不是装修问题。
什么时候用：大面积屋顶闲着。加装分布式光伏，把屋顶变成 20 年的现金流。
步骤：1）屋顶面积与荷载核算；2）并网条件与消纳查询；3）投资方/EPC 遴选；4）备案与并网手续；5）电价结算与运维
要的材料：产权或屋顶使用权证明、结构荷载复核、用电户号与近12个月电量、并网批复
卡点：消纳受限区域并网批不下来，装完只能自发自用。先查消纳。
二、四道闸门：任一不过，方案作废
硬规则，不参与打分| 编号 | 触发条件 | 处理 |
|---|---|---|
| G1 | 权属与查封状态未核实 | 没核实权属、抵押、查封，不进撮合。页面标「待核」，不标「通过」。 |
| G2 | 涉军、涉密、涉刑资产 | 一律不接，不解释、不报价。 |
| G3 | 环保或安全生产处罚未结 | 处罚未结清，改造和转让都过不了审批。 |
| G4 | 无合法权证且无法补办 | 补办路径不成立，任何方案都是空中楼阁。 |
三、五维评分：100 分制
加权，可复算| 维 | 维度 | 权重 | 判据 |
|---|---|---|---|
| S1 | 权属与登记清晰度 | 25% | 有证、无查封、无争议＝5；只有使用权或程序内＝3；涉诉＝1。 |
| S2 | 现金流可判性 | 25% | 有租金参照或已运营＝5；同类可比＝3；纯在建/专用设备＝1。 |
| S3 | 改造可行性 | 20% | 结构可改、规划允许＝5；需调规＝3；需拆除重建＝1。 |
| S4 | 产业匹配度 | 20% | 所在县区有 5 个以上同向集群＝5；1-2 个＝2；无＝1。 |
| S5 | 退出通道 | 10% | 公开市场有同类成交＝5；需组包＝3；只能自持＝1。 |
四、五档费率：按干的活分，不按资产大小分
12%–45%| 档 | 服务 | 费率 | 交付 | 边界 |
|---|---|---|---|---|
| T1 | 信息撮合 | 12% | 标的清单 + 买方对接 + 1 次带看。不含尽调、不含方案。 | 适合权属清晰、买方现成的标的 |
| T2 | 尽调协同 | 18% | 在 T1 基础上加：权属/抵押/查封/欠税/环保五项核查清单，陪同核查。 | 只出核查清单与事实，不出法律意见 |
| T3 | 方案设计 | 25% | 在 T2 基础上加：盘活方案、投资测算、撮合谈判、交易结构建议。 | 不含施工与运营 |
| T4 | 产业导入 | 35% | 在 T3 基础上加：定向招引产业方/运营方、政策申报协助、落地代办。 | 需要地方招商部门配合 |
| T5 | 全程代管 | 45% | 在 T4 基础上加：改造管理、招商执行、运营过渡（不含垫资与资金托管）。 | 按里程碑付款，不成功不收费 |
五、八条红线
这条线决定这套模式能走多远| # | 不做 | 原因 |
|---|---|---|
| 1 | 不吸收公众资金 | 无吸存资质。资金归集即触碰非法集资红线。 |
| 2 | 不放贷、不垫资、不过桥 | 放贷是牌照业务；垫资会让撮合方变成交易对手，方案失去中立性。 |
| 3 | 不代销理财、信托、债券 | 代销需牌照，且平台会退化成销售渠道。 |
| 4 | 不做债券经纪与承销 | 城投债与地方债只作公开信息观察，不参与任何交易环节。 |
| 5 | 不出法律、审计、评估意见 | 三样都要资质。我们出核查清单与事实记录。 |
| 6 | 不承诺保本保收益保回购 | 任何「保」字都是刚性兑付变种。 |
| 7 | 不碰涉军涉密涉刑资产 | 一律不接，不解释、不报价。 |
| 8 | 不参与新增地方隐性债务 | 只做存量盘活，不做任何政府融资安排。 |
六、这套规则怎么被复核
三条一、每个评分都能追到事实。页面上的分不是黑箱，五个维度的得分与判据逐条列出， 面积、价格、集群数都标了来源。换个人按同一规则算，应该得到同一个分。
二、每条撮合都有理由。「命中厂房、挂牌价落在承接区间」这种话必须写出来。 写不出理由的匹配不展示 —— 泛词硬配出来的推荐，一查就穿。
三、每个数都当场查库。页面上的 13 条路径、5 档费率、 标的条数与分级，全部来自数据库实时统计，不是写死在模板里的数字。